開発・建築許可

開発・建築許可の基礎知識

このページの目次

開発許可とは
建築許可とは
1. 行政書士がサポートする業務内容
2. 建築許可が必要となる主なケース
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開発許可とは

都市計画法第29条に基づき、土地の区画形質の変更(造成など)を行う際に必要となる許可です。

宅地造成や分譲地開発、工場、倉庫の建設などで一定規模を超える土地改変を行う場合は、必ずこの許可を取得しなければなりません。

必ずってことは、無許可で工事しちゃうと何かあるんですか？

無許可で開発行為を行うと、工事の中止命令や現状回復命令が出されることもあり、行政処分や罰則の対象となる可能性もあります。

開発許可の目的は、

無秩序な開発の防止
良好な都市環境の確保
公共施設との整合性確保

など、都市計画全体の調和を守ることにあります。

行政書士がサポートする業務内容

開発許可の申請には、法令調査、図面作成、関係機関との協議、申請書類の整備など多くの実務が伴います。

行政書士はこれらの事務処理全般を担い、スムーズな許可取得を支援します。

主な業務は、

都市計画法上の区域、用途地域、面積要件などの事前調査
必要となる法令、条例、指導要綱の確認
開発許可申請書、添付書類、各種協議書類の作成
関係機関との協議、調整
開発許可後の変更申請、完了検査申請のサポート

行政書士は、申請の全体を整理し、正確にまとめる司令塔として機能します。

開発許可が必要となる主なケース

ケース	必要性
宅地造成(農地や山林を住宅地に整備)	原則として必要
分譲地を造成して複数区画を販売	必要
工場・倉庫用地の造成	必要
小規模な建築(既存宅地内)	不要な場合あり

市街化調整区域では原則として建築が制限されており、開発許可の取得が必須です。

開発(建築)許可申請の流れ

STEP

事前調査・相談

都市計画区域、用途地域、接道条件、上下水道の引込可否などを確認します。
STEP

関係機関との事前協議

道路管理者、水道局、農業委員会などと調整を行い、協議書を整えます。
STEP

申請書類の作成・提出

図面、計画書、協議資料などを整え、自治体へ正式に申請します。
STEP

審査・補正対応

自治体の審査担当とやりとりを行い、必要に応じて資料の補正を行います。
STEP

許可

許可が下り次第、造成工事を開始できます。
STEP

完了検査

工事完了後に完了検査を受け、適正に施工されていることが確認されれば開発完了です。

他士業との連携

開発許可の手続きは、行政書士だけでは完結しません。

法的手続き、図面作成、境界確定、建物設計など、複数の専門分野が関わるため、他士業との連携が不可欠です。

土地家屋調査士

僕たち、土地家屋調査士の役割は、主に測量や境界を確定することです。

以下にまとめますね！

開発区域の測量、境界確定
地積測量図の作成
登記簿上の地番整理、地目変更
造成計画に基づく図面の基礎データ作成

開発行為では、正確な境界や地積の確定が前提となります。

建築士

私たち、建築士は主に建物の配置の計画や構造設計をします。

以下に役割をまとめます。

建築物の配置計画、構造設計
建築確認申請との整合性確認
法令(建築基準法、宅地造成等規制法)との調整

行政書士と建築士が協力しながら、「法的に通る図面」を作成することが、許可の可否を左右します。

建築許可とは

都市計画法では、無秩序な市街地の拡大を防ぐため、市街化調整区域において建築行為を原則禁止しています。しかし、すべての建築が一切認められないわけではありません。開発行為（土地の区画形質の変更）を伴わない建築について、一定の要件を満たした場合に許可する制度が「都市計画法第43条に基づく建築許可」です。

ポイント：「建築許可」は、すでに土地利用がなされていた土地の上に新たに建築する場合に適用される制度です。土地を造成・区画するといった「開発行為」を伴う場合は、別途「開発許可」（都市計画法第29条）が必要になります。

無許可で建築行為を行うと、工事の中止命令や現状回復命令が出されることもあり、行政処分や罰則の対象となる可能性もあります。

市街化調整区域内において以下の行為を行う場合は原則として都道府県知事の許可が必要となります。

建築物の新築
建築物の改築
建築物の用途変更
第一種特定工作物の新設

行政書士がサポートする業務内容

都市計画法43条申請は、農地法・農振法・建築基準法など複数の法令が絡むため、手続きが複雑になりがちです。

行政書士に依頼することで、書類作成の負担を大幅に軽減でき、見落としによる申請のやり直しを防ぐことができます。

主な業務は、

建築予定地が市街化調整区域に該当するかなどの事前調査
必要となる法令、条例、指導要綱の確認
申請書のほか、建物の設計図書・土地の登記事項証明書・位置図・理由書の作成
関係機関との協議、調整
許可書の交付・建築確認申請へのサポート

行政書士は、申請の全体を整理し、正確にまとめる司令塔として機能します。

建築許可が必要となる主なケース

ケース	必要性
都市計画法第34条第1号〜第10号に規定される用途・目的に適合するもの	必要
条例で指定された区域内で、条例の基準に適合するもの（第34条第11号）	必要
市街化を促進しないと認められ、かつ市街化区域内での建築が困難・不適当なものとして、開発審査会の議を経たもの（例：分家住宅）	必要
第34条第13号に規定される者が、認められた目的のために建築するもの	必要